Земельные вопросы
Здравствуйте. Я хочу купить большой (1-4 га) участок под СПб и построить на нем дом. Насколько я знаю, это можно сделать на участках СНТ/ДНП, которое упразднили, и ЛПХ населенных пунктов. Но таких участков очень мало. В основном это сельхозземли – КФХ и сельхозпроизводство, которые также были упразднены после введения нового классификатора 2019 года. На последнем строить нельзя. Но, наверно, возможно, если открыть ИП фермера. Это первый вопрос. Другой вопрос — если собственники указывают старое ВРИ КФХ, то тогда нужно спрашивать у них выписку из ПЗЗ или ГПЗУ, где указана территориальная зона с другими возможными ВРИ, поскольку сейчас администрации отказывают в строительстве на земле КФХ из-за того, что такого ВРИ больше нет? 3) Если из основных или вспомогательных ВРИ будет садоводство, то нужно ли сразу его менять? Одни юристы говорят, что необходимо писать заявление в администрацию, другие, что можно произвольно выбирать ВРИ из доступных и никуда обращаться не надо. 4) Если менять, то только на садоводство, как единственный ВРИ, допускающий строительство жилого дома? 5) Кто должен заниматься сменой ВРИ — продавец или покупатель? 6) Есть ещё такие параметры участка, как разработан/не разработан, межеван/не межеван. Насколько они важны? 7) Многие собственники пишут, что есть возможность подключить электричество, но во сколько это обойдется, можно узнать, только отправив заявку на подключение. Насколько обосновано будет требование такой заявки от собственника?
1 ответ
Добрый день, Сведения о виде разрешенного использования земельного участка содержатся в ЕГРН. Это дополнительная характеристика участка (п. 4 ч. 5 ст. 8 Закона о государственной регистрации недвижимости). Виды разрешенного использования делятся на основные, условно разрешенные, вспомогательные (ч. 1 ст. 37 ГрК РФ). От принадлежности к одной из этих категорий зависит порядок изменения вида использования. Например, для изменения условно разрешенного вида использования нужно получить разрешение, которое не требуется для изменения основного вида. Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка зависит от того, утверждены ли для вашего муниципального образования правила землепользования и застройки. Обычно такие правила утверждены. Они устанавливают границы территориальной зоны, содержат градостроительный регламент. Кроме того, из них можно узнать порядок изменения вида разрешенного использования. При изменении вида использования нужно соблюдать технические регламенты (ч. 2, п. 2 ч. 3, ч. 4 ст. 30, ч. 3 ст. 37 ГрК РФ). Чтобы узнать, как изменить вид разрешенного использования участка в вашем муниципальном образовании, уточните, есть ли правила землепользования и застройки. Процедура изменения вида использования (в частности, порядок, сроки, перечень документов) может быть определена в региональном административном регламенте. Если правил нет, уточните порядок изменения вида разрешенного использования участка в местной администрации. Если для земель градостроительный регламент не устанавливается (его действие не распространяется), изменение вида разрешенного использования участка осуществляется иначе. Может потребоваться, например, перевести земли из одной категории в другую (ч. 5 ст. 37 ГрК РФ). Перечень видов разрешенного использования для вашей территориальной зоны можно узнать из градостроительного регламента (п. 1 ч. 6 ст. 30 ГрК РФ). Они устанавливаются согласно классификатору, который утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540. Указанный регламент может устанавливать вид разрешенного использования с учетом особенностей территориальной зоны и предусматривать сочетание разных видов использования участка. Если вы хотите изменить вид использования на не предусмотренный градостроительным регламентом, придется обратиться в специальную комиссию для внесения изменений в правила землепользования и застройки (ст. 33 ГрК РФ). 8 апреля 2019 г. вступили в силу поправки, внесенные в Классификатор Приказом Минэкономразвития России от 04.02.2019 N 44, которыми были уточнены описание отдельных видов разрешенного использования земельных участков. Земельные участки с видом разрешенного использования — ведение садоводства могут быть использованы для осуществления отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещения для собственных нужд садового дома, жилого дома (отдельно стоящего здания с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 м, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости), хозяйственных построек и гаражей. На земельном участке, предоставленном для ведения огородничества, разрешено возведение только таких строений, которые позволяют пребывание там людей, но по своим характеристикам являются временными постройками, а также хозяйственных сооружений, предназначенных для хранения сельскохозяйственных орудий труда и выращенной сельскохозяйственной продукции. Зарегистрированное до 1 января 2019 г. право собственности граждан на возведенные на огородном земельном участке хозяйственные строения и сооружения, которые являются объектами капитального строительства и которые не являются самовольными постройками, сохраняется (ч. 32 ст. 54 Закона о ведении садоводства). Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями, за исключением органов власти, государственных и муниципальных учреждений и предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (ч. 4 ст. 37 ГрК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Вид разрешенного использования земельного участка можно узнать, запросив выписку из ЕГРН.