Как заключить договор аренды. Помощь юриста

Договор — это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Предмет договора
Предметом договора аренды является определенное имущество (определенное индивидуальными признаками), передаваемое арендатору.
При согласовании предмета договора аренды необходимо указать:
по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
объект аренды, в отношении которого устанавливаются эти права и обязанности;
 правом на передачу имущества в аренду обладает его собственник или лицо, уполномоченное собственником.
 если в договоре не указаны основные права и обязанности сторон (имущество передается во временное владение и (или) пользование за плату), договор может быть квалифицирован как договор другого вида (а не договор аренды).
если в договоре не согласованы данные об имуществе, передаваемом в аренду, он не будет считаться заключенным.
Прочие условия об объекте аренды
Помимо данных, позволяющих определенно установить (индивидуализировать) имущество, подлежащее передаче арендатору, договором могут быть согласованы иные условия об объекте аренды:
условия пользования; условие о составе принадлежностей, передаваемых вместе с объектом аренды; условие о недостатках; условие о состоянии объекта.
Срок аренды и срок действия договора
Срок договора — это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства.
Срок аренды — период времени, в течение которого арендатор вправе пользоваться (или владеть и пользоваться).
Указанные сроки не тождественны, но могут и совпадать.
Пример  1
имущество передается через несколько дней после подписания договора:
срок действия договора начнет течь с момента его подписания;
срок аренды — с момента передачи имущества.
В договоре могут быть установлены оба указанных срока.
Пример 2
договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В частности, необходимо регистрировать договор аренды зданий или сооружений сроком не менее. Такой договор считается заключенным с момента регистрации.
Предоставление и возврат имущества
Предоставление имущества определяет порядок исполнения основной обязанности арендодателя по передаче имущества арендатору.
Возврат арендованного имущества определяет порядок исполнения обязанности арендатора вернуть арендодателю имущество при прекращении договора аренды.
Указанные условия необходимы для согласования процесса приема-передачи имущества.
Содержание арендованного имущества
Поддержание имущества в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации состоянии в соответствии с его назначением.
Содержание имущества включает в себя осуществление капитального и текущего ремонта, поддержание его в исправном состоянии, включая замену комплектующих, соблюдение условий пользования и хранения имущества, его техническое обслуживание.
Обязанность собственника имущества
Данное условие определяет  какая из сторон договора аренды несет обязанности по содержанию имущества и как распределяются между сторонами расходы на его содержание.
Арендная плата
Плата — вознаграждение, которое арендатор уплачивает арендодателю за пользование арендованным имуществом.
необходимо указать:
вид (форму) арендной платы;
размер арендной платы или способ его определения.
Если условия по арендной плате не согласовано, то применяются обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Если стороны выразили в договоре намерение согласовать арендную плату позднее (например, в дополнительном соглашении), но не сделали этого, данное условие суд может признать существенным, а договор не заключенным
Изменение арендной платы
Данное условие позволяет после заключения договора в течение срока его действия согласованный размер арендной платы увеличивать (уменьшать)на определенную сумму: основания изменения; порядок изменения; условия изменения; сроки (периодичность) изменения; величину (предел).
Внесение арендной платы
В каком порядке, когда (до начала, после окончания или в течение срока аренды), какими частями (или единовременно) и кто (арендатор или третье лицо) будет вносить арендную плату.
Гарантийный (обеспечительный платеж)
Сумма, уплачиваемая арендатором арендодателю в качестве гарантии надлежащего исполнения договора (способ обеспечения исполнения обязательств).
В договоре следует предусмотреть: условия внесения арендатором обеспечительного платежа; условия, при которых обеспечительный платеж не возвращается арендатору (удерживается арендодателем); условия, при которых обеспечительный платеж возвращается арендатору.
Кроме того, в договоре следует определить судьбу обеспечительного платежа в случае заключения договора на новый срок, а также при смене собственника арендованного имущества.
Передача объекта аренды третьим лицам
Арендатор имеет право с согласия арендодателя передавать объект аренды или арендные права третьим лицам: сдача арендованного имущества в субаренду (поднаем, безвозмездное пользование); передача прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем); передача арендных прав в залог; внесения арендных прав в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
Выкуп
Такое право предоставляет арендатору право стать собственником этого имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения всей выкупной цены, обусловленной договором.
Если арендатор добросовестно исполнял обязанности по договору с правом выкупа и полностью внес выкупную цену, он вправе понудить арендодателя к заключению договора купли-продажи в судебном порядке.
Ответственность сторон
Ответственность может быть установлена в виде: возмещения убытков; уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами; уплаты неустойки.
Изменение (расторжение) договора
В договоре рекомендуется согласовать следующие положения: изменение и расторжение договора по соглашению сторон; расторжение договора в судебном порядке; односторонний отказ от исполнения договора.
Заключительные положения, реквизиты сторон

Для Вас бесплатная консультация по жилищным спорам в Калининском районе Санкт-Петербурга.  Позвоните по телефону 640-24-28  или запишитесь на прием, мы помогаем в сложных ситуациях.