ЖСК как форма строительства жилья, возможные риски

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — форма взаимоотношений покупателей жилья и застройщиков, сегодня в Санкт-Петербурге доля новостроек, в которых создан ЖСК, составляет около 27%, такую форму используют такие застройщики как «Пионер», «ЦДС», «Мегалит», «ЛЭК», «ЛенСпецСму» и другие.

Существующие легальные формы для договора на покупку квартиры в новостройке

• • Договора о долевом участии в строительстве по 214-ФЗ;
  • Договор о ЖСК (паенакопление);

• Реже всего используется такая форма, как выпуск жилищных сертификатов.

Особенность получения квартиры в собственность  при ЖСК. Возможные риски ЖСК.

Вступать в ЖК и ЖСК могут граждане, достигшие 16-летнего возраста, а также юридические лица вне зависимости от их организационно-правовой формы, для вступления необходимо подать заявление о приеме в члены кооператива.  Гражданин признается членом кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения общим собранием членов кооператива, рекомендуем получить ВЫПИСКУ общего собрания о вступлении Вас в кооператив.  

Гражданин, выплативший пай полностью, приобретает право собственности на жилое помещение (п. 1 ст. 129 ЖК РФ, п. 4 ст. 218 ГК РФ).

Если пай выплачен Вами полностью до ввода дома в эксплуатацию, предварительная государственная регистрация права собственности на квартиры за ЖСК не требуется; государственная регистрация права собственности на квартиру будет осуществляться на основании справки о полной выплате пая.

Если на момент ввода дома в эксплуатацию пай не выплачен полностью, то право на Вашу квартиру возникает у ЖСК, далее требуется регистрация права собственности  на квартиру за кооперативом.  После выплаты Вами полной стоимости ПАЯ возможна регистрация перехода права собственности.

Вы можете получить квартиру в свое распоряжение, при невыплаченном полностью ПАЕ, если кооператив подпишет с вами акт приема-передачи квартиры.

Пай может выплачиваться 10-летиями, это удобно для большинства граждан.

Особенности формы ЖСК  как способа строительства квартиры

• менее регламентированная форма (нет специального закона, как о долевом участии в строительстве, меньше возможных штрафных санкций);
• выплаченный ПАЙ не имеет налогооблажения. При этом в  договор о долевом участии в строительстве застройщики «закладывают» НДС в размере 18%, что делает стоимость квартиры выше;
• застройщики, выбирая форму для строительства как ЖСК, в первую очередь думают о себе, так как пайщик менее защищен, чем дольщик по 214-ФЗ; на пайщика НЕ распространяется указанный закон, а также НЕ распространяются положения закона о защите прав потребителя, что ЛИШАЕТ пайщика возможности требовать каких-либо неустоек, штрафов;
• права пайщика определяются Уставом кооператива (рекомендуем внимательно ознакомиться с ним, обращая внимание на формирование правления ЖСК, его расформирование, принятие решений на собрании пайщиков, выплата вступительного взноса, целевого взноса, паевых взносов, возможность выхода их кооператива и какие платежи Вам вернут после «выхода»; какое в принципе на Вас ложится бремя по уплате чего-либо, обратите внимание на дополнительные взносы);
• в договоре между Вами и ЖСК обратите внимание на раздел «окончание строительства», как правило, правление кооператива  прописывает  себе возможность переносить срок окончания строительства несколько раз;
• продать квартиру, приобретенную по форме ЖСК можно только после полной выплаты ПАЯ (как правило, пай выплачивается годами, трехлетний срок для отчисления налога будет исчисляться с момента полной выплаты ПАЯ;);
• необходимо просмотреть документы, относящиеся к строительству дома (права на участок под застройку дома – аренда, собственность, постановление Правительства СПб, разрешение на строительство);
• ЖСК может выступать как и инвестором, так и застройщиком (такая форма более выгодна для граждан, так как повышается ответственность строительной компании;
• если ЖСК выступает как инвестор для определенной строительной компании, то повышается риск недобросовестного застройщика (в таком случае внимательно ознакомьтесь с договором между ЖСК и застройщиком), что повышает Ваши риски как ПАЙщика, складывающиеся из: при невыплате инвестиций кооперативом застройщику, застройщик может расторгнуть договор с кооперативом в одностороннем порядке; при такой ситуации возможен рост цен на квартиру для дальнейшего строительства;
• заключенный договор с ЖСК НЕ регистрируется в Росреестре, что повышает риск «двойных продаж» (договор о долевом участии в строительстве проходит обязательную регистрацию).

Рост цены на квартиру в зависимости от этапа строительства

Договор о долевом участии в строительстве исключает подорожание цены на квартиру, так как при такой форме стоимость жилья фиксирована.

При ЖСК обращайте внимание на договор ЖСК  как инвестора с застройщиком. Для Вас как пайщика ВАЖНО чтобы стоимость жилья была прописана четко и без  возможности увеличения.

Выход из кооператива

Выйти из кооператива можно, написав соответствующее заявление, но вот только уплаченные ПАИ Вы получите не ранее чем через год (по практике аналогичных ситуаций, с которыми обращаются граждане), подробнее смотреть статью 130 ЖК РФ, как правило, возможно вернуть только ПАЙ по положениям Устава кооператива.

Банкротство

Если при долевом участии в строительстве, по 214-ФЗ, при объявлении застройщика банкротом, граждане-дольщики подпадают под максимальный риск, в котором им придется, во-первых, пройти процесс формирования ЖСК и только лишь потом «решать» вопросы с достройкой дома,  то при форме ЖСК, пайщики могут взять ситуацию в «свои» руки достроить дом «своими силами», посредством увеличения паевых взносов, поиска застройщика, написать обращение в органы власти и управления.